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新股簡介

星盛商業管理(6668)
14/1/2021 10:56:36

- 星盛商業管理(6668)為星河控股旗下商用物業提供物業管理服務,業務主力於大灣區,按於深圳的運營中購物中心數量計算,排名第一

- 招股日期︰1月14日至19日

- 上市日期︰1月26日

- 聯席保薦人︰建銀國際、中信建投

- 收款行︰中銀香港

- 發售2.5億股,90%配售,10%公開發售,另有15%超額配股權

- 每股招股價為3.2元至3.88元,集資最多9.7億元,上市開支約6,840萬人民幣

- 按每手1,000股,入場費3,919.09元

- 以上限價3.88元計算,市值約38.8億元(以20年預期盈利約1.2億人民幣計算,市盈率約29倍)

- 截至20年9月底 ,平均資產淨值約1.25億人民幣

- 公開發售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

業務︰
- 17至19年收入分別為2.78億人民幣、3.28億人民幣、3.87億人民幣,20年首九個月收入為3.05億人民幣

- 17至19年毛利分別為1.38億人民幣、1.69億人民幣、2億人民幣,20年首九個月毛利為1.68億人民幣

- 17至19年純利分別為4,794萬人民幣、7,779萬人民幣、9,560萬人民幣,20年首九個月純利為9,014萬人民幣

- 17至19年經調整純利分別為4,794萬人民幣、7,779萬人民幣、1.09億人民幣,20年首九個月經調整純利為9,791萬人民幣(若不涉及上市開支)

- 公司預期截至20年底止年度的股東應佔估計綜合利潤將不低於1.207億人民幣

- 公司擁有全面及廣受認可的品牌系統,主要包括城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」、社區型購物中心「COCO Garden」以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」。重點項目深圳福田星河COCO Park(北區)為首個「公園情景式購物中心」,並成為深圳最受歡迎的購物地點之一。根據統計,「星河COCO Park」品牌在「2019年中國商業地產項目品牌價值TOP 10」榜單中排名第四

- 公司與星河控股及其聯繫人擁有密切業務關係,星河控股及其聯繫人開發或擁有的物業一直為公司穩定的收入來源,佔20年首九個月收入約86.6%。星河控股集團成立於1988年,歷經32年發展,旗下現有地產、金融、產業、置業、物業五大業務集團,業務涉及地產開發、城市更新、酒店管理、物業服務、金融投資、產業運營等多元領域,已成為國內大型綜合性投資集團

- 目前公司訂立合約以向53個商用物業項目提供服務,覆蓋中國20個城市,總合約面積約328萬平方米

- 客戶主要為物業發展商、業主及租戶,五大客戶佔20年首九個月收入約36.8%,而最大客戶星河控股及其聯繫人則佔29.7%

- 公司曾於16年12月在新三板掛牌上市,其後於19年8月摘牌

- 集資所得其中約55%用作尋求其他中小型商用物業運營服務供應商的戰略收購及投資,;約20%根據整租服務模式用作零售商用物業翻新;約10%用作進行擁有優質商用物業的項目公司的少數股權投資;約5%用作提升互聯網及資訊系統;約10%用作一般業務用途及營運資金

基石投資者︰
- 引入4名基石投資者,包括招商局及GLP集團旗下的深圳市旗昌投資認購9,950萬人民幣、深圳市創新投資集團認購8,100萬元、雙城資本認購1,000萬美元、新世界(017)旗下Pilgrim Ever Project Company認購約500萬美元,合共認購4,070萬美元(約3.17億港元)股份,按中間價計算,約佔發售股份35.07%,設六個月禁售期

上市後主要股東架構︰
- 星河控股集團董事長黃楚龍先生及其家族成員持股75%

- 公眾持股25%

簡評︰
- 星盛商業管理(6668)為星河控股旗下商用物業提供物業管理服務,業務主力於大灣區,按於深圳的運營中購物中心數量計算,排名第一

- 以上限價3.88元計算,市值約38.8億元,以20年預期盈利約1.2億人民幣計算,市盈率約29倍,在物管股規模中,公司規模算是比較細

- 引入4名基石投資者,合共認購4,070萬美元,約佔發售股份三成多,取貨比例算是高

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