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解讀金融霸權 - 邵志堯博士
 
邵志堯:二按風暴論無從談起
31/8/2017 10:12:50

資深測量師邵志堯在東方產經「邵看風雲」專欄表示,近日有些樓市評論在銀主盤上大做文章,就一個罕有的「18按」銀主盤和某一日新增十多個銀主盤發聲,斷言整個物業市場因此而轉勢,將會有重大調整,並指現時入市風險非常高。筆者認為,用這些言論去吸引眼球無疑非常吸睛,但行內人則對此嗤之以鼻,比喻為以一滴污水可污染整個太平洋視之。

數字是騙不了人的,筆者羅列給讀者作判斷。2017年香港銀行體系,港元加外幣存款有18萬億港元,而樓宇按揭只有1.1萬億元,存貸比率連百分之七也不到,即使再加上海外和本地貸款,也低於百分之五十。比率這麼低,銀行強行要客戶還款(或逼倉)的概率很低。

同時,在金管局的去槓桿化舉措下,銀行物業按揭成數愈做愈低,工商界不能再以物業作抵押去作透支之用,不但嚴重影響商業運作,加重它們借貸成本,更催生財務公司生意。

物業二按可以分為兩個市場,一個是發展商為了促銷旗下物業的二按。現在一手成交每年約一千億元,據地產代理表示新盤二按約佔15%即150億元,由於發展商提供二按促銷的熱潮是近三年的產物,怎樣算加起來也不會多過500億元。

至於由其他財務公司提供的二按或多按,可以從這個方向探索,筆者作為香港財務專業協會的顧問,可提供一些數字參考。全港的註冊財務公司有一千九百多家,做物業按揭的為200家,而活躍的只有50家,其餘的1,700多家財務公司多為證券公司做股票融資(俗稱孖展戶口)和私人借貸業務,假設每家財務公司以一億元本金作放貸,即最多也只是有200億元的市場。

發展商旗下和一般專做物業二按的總額加起來也只是700億元,相對於全港存款18萬億元,只佔0.4%。在最壞的情況下這700億元全數壞帳,又會對銀行體系有多大影響,況且財務公司透露壞帳只佔他們業務不到百分之五,即只有三十幾億元而已,三十多億會摧毀整個物業市場是有很好的聯想力才可以得出的結論。

作為發展商一早已封了蝕本門,售出一個物業就已回收了85%的樓價(因為只有15%總額是二按),而其他財務公司在提供二按他們會按不同物業按揭成數收取不同利息,頭按收取7至9厘利息,二按七成可至15厘,三按至九成可至40幾厘。除此之外,他們會向中央信貸資料庫索取貸款人的財務評級,按不同評級給予不同的利率,風險控制比一般人想像中嚴謹。

由於過去幾年金管局的風險控制得宜,由物業貸款壞帳而引起的違約風暴根本是沒有可能發生,更遑論是由二按市場可以引發,真只有四個字可以贈予─「癡人說夢」。作為一個公開評論市況的人,應該負責任多做一些功課,須知市場上會有盲信權威的人做出錯誤決定,伯仁會因這些言論而死。

如讀者有問題,請電郵致 kennycysiu@qq.com

在中港房地產工作了四分之一個世紀,服務過四家香港上巿公司,瑞安房地產、港陸國際(現稱中泛控股)、上海實業和新昌營造,從買地、策劃、建造、租賃、銷售、融資、物管和上巿也曾涉獵。

先後於香港理工大學取得建築測量學專業文憑、南澳大利亞大學獲取工商管理項士和江西財經大學得到產業經濟學博士,另外,也獲取英國皇家測量師和特許房屋經理資格。

曾著有有與房地產知識有關的書籍“擁抱地產霸權”一書,香港信報、香港經濟日報和英國皇家測量師學會的英文季刊Modus也曾?登有關中港房產市場的文章

2016年將擔任清華大學和英國皇家測量師在北京合辦課程的特聘客座講師

 
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