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解讀金融霸權 - 邵志堯博士
 
樓市雖瘋狂今昔大不同
27/6/2017 9:45:16

一眨眼香港已回歸祖國廿年,依稀記得那年7月1日下了連場大雨,交接的場面歷歷在目。1995年6月,美國《財富》雜誌封面以「香港之死(The Death of Hong Kong)」為題,預言九七回歸后香港將會出現大倒退,很快便會玩完,但到了2007年,同一份雜誌,刊登一篇文章「噢!香港不死(Oops! Hong Kong is Hardly Dead)」,由快死變為不死,他們承認預測錯誤,如果深信外地傳媒信息而作出判斷,真的是情何以堪!

最近又有人慨嘆說:「香港從回歸時占中國GDP16%,下降至現在的2%。」視之為香港經濟倒退,并為之神傷,但筆者認為這樣衡量香港是否倒退,應該是捉錯用神,這只表示香港的經濟增長速度遠遠不及內地而已。以香港700萬人口和中國13億多人口相比,香港占中國GDP16%根本就是不恰當,只不過是內地改革開放以后,發展需要時間,經濟過去多年以雙位數字增長,到今天基數大和全球經濟放緩,才以7%增長。香港今天占中國GDP2%,才是一個常態數字。

廿年前香港樓市火熱,碰到亞洲金融風暴之后,至2003年沙士時期,樓價拾級而下,從高峰下調了接近七成。不少持有物業者弄至負資產和家破人亡。最近香港樓價迭創新高,香港人忘了97教訓,又再瘋狂,并說大跌市將至,究竟今天真的有廿年前的影子嗎?

筆者認為是貌似而神不似,原因如下

一、低首期

那些年只要有首期一成便可以做業主,由於入場門檻低,數人七湊八搭便可解決首付問題,與今時動輒需四至五成首期簡直不可同日而語。

二、釐印費支付時間

今天,買家在簽署正式買賣合同的時候便要支付釐印費,但那個時候并沒有這個規定,簽署正式樓契才需支付,所以便會出現多重確認人身份的交易,即買家簽署臨時買賣合同后,找到下一手買家,在既定的日子成交便可,俗稱摩貨(Confirmor),在最瘋狂時有十三摩,即在交易當天前轉了十三次手,因只有律師費用和佣金的成本,沒有釐印費,可見當時的瘋狂程度。

三、中央信貸資料庫

八十年代末,電腦還未流行,是以喬布斯在做雅達利電腦的時候,由於銀行沒有通報機制,只要夠膽,憑一張身份證便可向ABCDE五間銀行借貸,雖然他的入息證明只能供一個100萬的物業,付出首期10萬,貸款90萬,但銀行不聯網,他可以購入5個物業,只要他有50萬便可以,本來銀行評估只可以承擔90萬風險的,加起來卻是450萬,風險非常之高。

中國銀行在2001年重組,把13個分支銀行合併,令申請幾家銀行的機會大大減少。到2002年中央信貸資料庫正式成立,各銀行才能信息互通,能把個人所能負擔的風險真正披露,香港銀行和金融業於是得到保障。

四、樓花預售監管

那個時候只要不是新批地契,預售樓花便不用監管,發展商有絕對自由分配單位,所以便出現一些駁腳經紀,要給他們齘底費用才能購入一手單位。

另外,賣樓方式也沒有限制,排隊便能營造氣氛,麗港城便出現過飲管黨和手套黨,抽得籌也可以作轉讓,太古雍景台開售時在太古廣場打了幾圈蛇餅,事關一抽中便可得數十萬獎金,誘惑甚大。

筆者認為,今時今日,炒家已經絕跡樓市,只剩下用家,一個要首付五成連同稅費和雜稅至七成的人,他們追求的只是在金融海嘯各國政府瘋狂QE后,購買資產防止貨幣的購買力貶值而已。筆者看不到泡沫的存在,所謂歷史會重复,只是人云亦云而已。

如讀者有問題,請電郵致 kennycysiu@qq.com

在中港房地產工作了四分之一個世紀,服務過四家香港上巿公司,瑞安房地產、港陸國際(現稱中泛控股)、上海實業和新昌營造,從買地、策劃、建造、租賃、銷售、融資、物管和上巿也曾涉獵。

先後於香港理工大學取得建築測量學專業文憑、南澳大利亞大學獲取工商管理項士和江西財經大學得到產業經濟學博士,另外,也獲取英國皇家測量師和特許房屋經理資格。

曾著有有與房地產知識有關的書籍“擁抱地產霸權”一書,香港信報、香港經濟日報和英國皇家測量師學會的英文季刊Modus也曾?登有關中港房產市場的文章

2016年將擔任清華大學和英國皇家測量師在北京合辦課程的特聘客座講師

 
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